Requisitos mínimos de FHA: lo que HUD publica de verdad

Casi todo lo que circula sobre FHA mezcla el piso de HUD con lo que pide un banco. Aquí van separados, y cada piso con la regla oficial que lo respalda.

El banco no usa el primer puntaje que le enseñes. HUD le ordena calcular el puntaje de decisión (MDCS). De los puntajes que se reportan para cada persona, vale el del medio si son tres, el menor si son dos, y ese mismo si es uno. Si compras con otra persona, manda el más bajo del grupo.

• Los modelos nuevos no mueven estos pisos. HUD va a sumar modelos de puntaje nuevos (FICO 10T y VantageScore 4.0) para los casos asignados desde el 1 de enero de 2027, y dejó escrito que los pisos de 500 y 580 quedan igual.
• Sin historial de crédito no es lo mismo que mal crédito. Si no tienes historial tradicional, HUD permite llegar al financiamiento máximo, pero un evaluador revisa tu caso a mano y cuenta pagos como la renta y los servicios.
• El piso de HUD no es el piso de tu banco. Un 620 que te pidan es la regla de ese banco, no la de FHA. Si te dicen que no con un puntaje mayor que 580, FHA no te cerró la puerta: ese banco puso su propio piso.

Para subir el puntaje antes de comprar, mira qué puntaje necesitas de verdad.

HUD lo llama inversión mínima requerida. Se calcula sobre el valor ajustado: en una compra, el menor entre el precio de venta y el valor de la tasación (el avalúo que hace el tasador de FHA). Si la casa se tasa por debajo del precio, el mínimo se mide sobre la tasación, y la diferencia con el precio sale de tu bolsillo.

No tiene que salir solo de tus ahorros. El manual de HUD acepta:

• Tus ahorros y cuentas, documentados.
• Un regalo que no se devuelve, de un familiar, de tu empleador o sindicato, de una organización caritativa, de una agencia de gobierno con programa para compradores, o de un amigo cercano con un interés claro y documentado en ti. El banco pide una carta de regalo firmada y la transferencia rastreable.
• Ayudas de gobierno. HUD aclaró que sus reglas sobre fuentes interesadas no bloquean el dinero de una entidad de gobierno que origina tu préstamo con su programa de vivienda, con papeles que lo prueben. Que una ayuda concreta combine con tu préstamo lo confirman el banco y el programa, con los documentos de ambos. Hay ayudas para el pago inicial en Miami-Dade.

Nada de ese dinero puede venir del vendedor, de quien gane algo con la compra (el agente, el constructor, el propio banco) ni de alguien a quien ellos vayan a reembolsar. Eso se trata como un incentivo y se descuenta del precio.

El 3,5 % mínimo suena poco hasta que lo pones en dinero: en una casa de $400,000 son $14,000, y encima van los gastos de cierre. La regla de HUD ya deja la puerta abierta — el dinero puede venir de una ayuda de gobierno, con los papeles del programa — pero cada ayuda tiene su propio diseño: unas están hechas para ir detrás de un préstamo FHA y otras combinan solo si el banco y el programa lo confirman por escrito. Estas son las que importan aquí, en ese orden.

La que está hecha para FHA: Chenoa Fund. Es un segundo préstamo pensado para cubrir el down payment de una primera hipoteca FHA. Te dan hasta el 5 % del precio de la casa: más que el 3,5 % que FHA pide, así que el sobrante puede aliviar los gastos de cierre. Lo da CBC Mortgage Agency, en todo el país y todo el año — no es un fondo que se acabe por temporada. Según la variante, ese segundo préstamo se devuelve (con pagos) o se borra con el tiempo si cumples las condiciones; tu banco te dice cuál te toca antes de firmar. Para entrar: crédito de 600 o más (si es menor de 640, te piden el curso de comprador), y no hace falta ser primer comprador. El requisito que más casos frena es otro: tu banco tiene que estar aprobado por Chenoa Fund. Si tu banco no trabaja el programa, la ayuda existe pero no para ti con ese banco.

Las del estado y de tu condado o ciudad. Los productos de Florida Housing y las ayudas de Miami-Dade, Broward y de las ciudades corren detrás de una primera hipoteca, y la FHA es una de las habituales. Pero la combinación no es automática: cada programa publica con qué tipos de préstamo trabaja y tu banco tiene que originar ambos a la vez. La pregunta correcta no es «¿se puede sumar?» sino «¿este banco trabaja esta ayuda con un FHA?» — y se hace antes de enamorarte de una casa, no en la semana del cierre.

Lo que la suma no borra. Sumar una ayuda no quita el seguro del préstamo FHA (el MIP, que va más abajo en esta guía), y si la ayuda se devuelve con pagos mensuales, ese pago cuenta en tu deuda cuando el banco mide cuánto te aprueba. El cálculo honesto es: down payment cubierto, sí; ¿cuánto efectivo necesitas todavía para cerrar, y cuánto pagas al mes con todo sumado? Eso se mira con tus números, no con los del ejemplo.

FHA compara lo que pagas cada mes con tu ingreso efectivo (el que el banco puede contar según el manual). Hay dos ratios: el de vivienda (el pago total de la casa) y el total (la vivienda más todas tus deudas fijas). Cuando una persona revisa tu expediente a mano, el manual publica esta matriz:

Los factores a favor (compensating factors) son solo cuatro: reservas de efectivo verificadas, un aumento mínimo de tu pago de vivienda frente al actual, ingreso adicional significativo que no está en tu ingreso efectivo, e ingreso residual (lo que te queda después de todos tus pagos).

Esta matriz es la de la revisión a mano. Muchos expedientes pasan primero por el sistema automático de HUD, que pesa el expediente entero, y el manual no publica una tabla única de ratios máximos para él. Si un sitio te promete un límite mayor como si fuera la regla de HUD, te vende la práctica de algunos bancos. Y estar por debajo del límite tampoco te aprueba: el banco mira también tu historial de pagos y la estabilidad de tu ingreso.

Todo préstamo FHA paga un seguro hipotecario en dos partes. Las tarifas las publica HUD y son iguales para todos: no dependen de tu puntaje.

La prima inicial es el 1,75 % del préstamo base, una sola vez. Se paga en el cierre (el día que se firma la compra) o se suma al préstamo.

La prima anual es un porcentaje del saldo que se cobra repartido dentro de tus pagos. Para el caso más común (préstamo a más de 15 años, por debajo del umbral de la tabla), la carta 2023-05 de HUD la fija así:

Con Chenoa Fund, sí en el papel: el 5 % que puede dar cubre el 3,5 % que FHA pide. Es la combinación que más busca esta familia de preguntas, y es real — con tres condiciones que conviene tener claras antes de contar con ella:

• Tu crédito manda dos veces: FHA financia el máximo desde 580, pero Chenoa pide 600. Entre 580 y 599 puedes tener el préstamo y no la ayuda.
• Tu banco tiene que estar aprobado por Chenoa Fund y originar los dos préstamos a la vez.
• Cero down payment no es cero efectivo: los gastos de cierre y lo que la tasación deje fuera (si la casa se tasa por debajo del precio, la diferencia sale de tu bolsillo) siguen pidiendo dinero tuyo o de otra ayuda que sí combine.

Si alguna de las tres falla, el plan B no es abandonar FHA: es sumar una ayuda del estado, del condado o de tu ciudad que tu banco sí trabaje con FHA, o juntar el 3,5 % con más tiempo. La guía de ayudas para el pago inicial en Miami-Dade lista las que están abiertas hoy, con su monto.

Antes que tu crédito y tu down payment, FHA mira el edificio: o HUD lo aprobó, o tu unidad logra una aprobación individual. Está explicado en Condo con préstamo FHA. Cumplir los pisos de esta guía no aprueba ningún préstamo: la decisión es de un banco aprobado por FHA, caso por caso. Los gastos del cierre están en costos de cierre en Florida.

• HUD, carta 2026-11 (8 de octubre de 2026; vigente desde el 1 de enero de 2027; los pisos y la matriz de ratios no cambian), puntaje de decisión y matriz de ratios: hud.gov
• HUD, Handbook 4000.1 (Update 18), inversión mínima y fuentes del dinero: hud.gov
• HUD, comunicado 23-041 y carta 2023-05, prima anual: archives.hud.gov