Por qué importa
Casi todo el mundo llega con el número equivocado en la cabeza. No porque calcule mal, sino porque calcula una sola cosa: el pago inicial. El dinero que de verdad tienes que tener el día que se firma la compra (el cierre) es otro, y suele ser bastante más.
El pago inicial es la mitad de la cuenta
Para cerrar una casa hacen falta dos cosas distintas: el pago inicial, que va al precio de la casa, y los gastos de cierre (los gastos del día que firmas la compra), que van a todo lo demás: la tasación (cuando un experto dice cuánto vale la casa), el seguro de título (garantiza que la casa no tiene deudas y es de quien la vende), el seguro de la casa, los impuestos por adelantado y lo que cobra el banco por abrir el préstamo.
En una casa de $450,000 en Miami-Dade, los gastos de cierre son entre $16,200 y $28,300, con el seguro del primer año pagado por adelantado. Eso es del 3,6 % al 6,3 % del precio de la casa. En las casas más baratas pesan más, porque el seguro cuesta casi lo mismo.
Cuánto es el pago inicial, según tu crédito
El porcentaje del pago inicial no lo decides tú: lo decide el tipo de préstamo que te aprueben, y eso depende sobre todo de tu crédito (el número que resume cómo has pagado tus deudas).
| Tu situación | Pago inicial (porcentaje del precio) | Nota |
|---|---|---|
| Crédito 580 o más | 3,5 % | El préstamo del gobierno de poco pago inicial (FHA), para casas de hasta $691,000 |
| Crédito por debajo de 580 | 10 % | Ese préstamo sigue siendo posible, pero te piden poner más |
| Por encima de $691,000 | 3,5 % + la diferencia | El préstamo no se corta: se queda en $667,000 y tú pones el resto |
Si no sabes en qué rango anda tu crédito, calcula con un pago inicial del 5 %. Es lo prudente y así la sorpresa nunca te va en contra.
Las ayudas, para tu caso. Contestas lo básico —dónde quieres comprar, el precio, cuántos viven en casa y el ingreso— y ves cuáles de las ayudas de Miami-Dade y Broward podrían encajar contigo, con su monto y si están abiertas hoy.
Quiero ver mis ayudasLa cuenta completa, con una casa de $450,000
Es un precio realista para buena parte de Miami-Dade. Con crédito de 580 o más, con el préstamo del gobierno:
| Concepto | Mínimo, en dólares | Máximo, en dólares |
|---|---|---|
| Pago inicial (3,5 %) | $15,750 | $15,750 |
| Impuestos del préstamo y seguro de título | $4,900 | $5,200 |
| Banco, tasación y trámites del cierre | $2,800 | $9,000 |
| Seguro de la casa por un año, dinero apartado para pagos futuros e intereses | $8,500 | $14,100 |
| Efectivo total al cierre | $31,950 | $44,050 |
Lo que hay que recordar. El pago inicial era $15,750. El número real es entre $31,950 y $44,050. Más del doble, y a veces casi el triple.
Por eso hay gente que ahorra exactamente el pago inicial, llega a la mesa y descubre que le falta. No calculó mal: calculó solo la mitad.
Lo que casi siempre se queda fuera
Tres cosas que aparecen tarde y descuadran el presupuesto:
- El seguro. En Florida no es un gasto menor, y en zona de inundación cambia bastante la mensualidad. Se paga por adelantado en el cierre.
- La cuota del condominio. Si compras un condominio, cuenta también las reservas del edificio (el dinero que tiene guardado para reparaciones) y los cobros extra que se reparten entre los dueños cuando hay una obra grande (en inglés, special assessments). Un edificio con obras pendientes te puede cambiar el número entero.
- El colchón de después. Vaciar la cuenta para cerrar es una mala idea. La casa siempre pide algo el primer año.
Con tus números, no con los del ejemplo. Con cinco preguntas y sin revisar tu crédito: cuántas propiedades a la venta te alcanzan y cuánto pagarías al mes.
Quiero ver qué puedo comprarY la otra mitad: cuánto puedes pagar al mes
Tener el efectivo no basta. El banco mira además cuánto de tu ingreso mensual se te va en pagar deudas, incluida la cuota nueva de la casa. Y eso tiene un tope: puede llegar hasta el 50 % de tu ingreso, no más.
Es la razón por la que dos personas con los mismos ahorros reciben respuestas distintas: una tiene el carro y las tarjetas al día y la otra no.
Te convertimos ese rango en una sola cifra.
En qué parte del rango caes depende del préstamo que te aprueben y de la casa concreta, y eso ninguna guía lo puede saber por ti. Déjanos tu número y sacamos la cifra contigo.
Estos rangos son estimaciones para orientarte, no una oferta de préstamo ni asesoría financiera. Las condiciones finales las fija el banco según tu caso, y los gastos de cierre varían con el tipo de propiedad y la fecha.
Cuando quieras avanzar, nos encargamos contigo.