The Grand (Miami): qué dicen los registros oficiales

The Grand es un condominio mixto: junto a la parte residencial hay componentes de hotel y de retail. Esta página trata solo del condominio residencial y de sus unidades; lo que consta de una parte no se aplica a las demás.

Los datos de identidad salen de la lectura del 21 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del extracto oficial de condominios del DBPR, actualizado el 17 de octubre de 2026. El paquete de ventas cubre solo los folios residenciales del condominio.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó así: se enumeraron los instrumentos de la dirección en los Official Records del Clerk de Miami-Dade (315 tarjetas, 121 instrumentos únicos; la base del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026) y cada venta se verificó en la ficha de su unidad en el Property Appraiser, de donde salen el precio y la calificación. Solo cuenta la venta residencial (uso 0407) con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las transferencias sin precio real (ventas $0/$100, correctivas, QCD, consideración mínima), los traspasos del interés de life estate, las de partes afiliadas y las de motivación atípica, y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó ni calificó (se declaran y nunca se cuentan).

Notas del paquete, declaradas: la unidad A-2539 se vendió dos veces dentro de la ventana (noviembre de 2024, $420,000, y enero de 2026, $595,000) y cuenta como dos transacciones. La venta de A-3545 ($1,375,000) lleva una nota de borde: su fecha de venta en el Property Appraiser (10 de octubre de 2024) precede el inicio de la ventana, pero su grabación (24 de octubre de 2024) cae dentro, y por eso se cuenta. Cuatro escrituras que el Property Appraiser aún no procesó quedan declaradas y no se cuentan. La reconciliación del paquete: 121 instrumentos únicos = 38 ventas calificadas + 4 sin procesar + 79 excluidas o que no son ventas. Como la base del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026, los registros del 20 al 22 de octubre pueden no constar todavía.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del condominio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación ante la Ciudad de Miami: el aviso, el informe presentado y la carta con que se cerró, si existen. También puedes preguntar al Departamento de Edificios de la ciudad. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. Si la asociación no los tiene, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no figura como aprobado en la lista de HUD; su estado es de rechazo con aprobación por unidad individual, con la concentración limitada al 10 %. Pregunta a tu banco por esa vía. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas entre el 17 y el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 01-3231-048-0001 y ficha de la unidad 01-3231-048-0010.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración de instrumentos por la dirección 1717 N Bayshore Dr en la ventana de 24 meses; la base llegaba al 19 de octubre de 2026.
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio (extracto oficial actualizado el 17 de octubre de 2026).
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «THE GRAND CONDOMINIUM».
• FEMA, Map Service Center: panel FIRM 12086C0316L, FIRMette leída el 23 de octubre de 2026.