Winston Towers, torre 400 (Sunny Isles Beach): qué dicen los registros oficiales

Cada torre tiene su propia ficha en el Property Appraiser (la de la torre 400, folio 31-2211-021-0001). Lo que consta de la 400 no se aplica a las demás, y lo de las demás no se aplica a la 400.

En los registros leídos, la torre 400 figura como un condominio propio, con su folio (el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo). Esta página trata solo de esa torre. Los datos de identidad salen de la lectura del 20 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad); el número de unidades, del registro de condominios del DBPR leído el 22 de octubre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó unidad por unidad: se enumeraron las ventas escrituradas entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) y se verificó cada una en la ficha de su unidad en el Property Appraiser. Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed» o «Sales which are qualified». Quedan fuera las transferencias sin precio real (ventas $0/$100, correctivas, QCD, life estate), las de partes afiliadas y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó ni calificó (se declaran y nunca se cuentan). Los instrumentos se localizaron en los Official Records del Clerk; el precio y la calificación salen solo del Property Appraiser.

Las 6 escrituras de agosto a octubre de 2026 que el Property Appraiser aún no procesó ni calificó quedan declaradas y no se cuentan: entran en la próxima refrescada, cuando el Property Appraiser las califique. La venta de la unidad accesoria de parqueo LO-5 ($220,000, 15 de mayo de 2026) no entra en la serie residencial. La base del Clerk llegaba al 16 de octubre de 2026; los registros del 17 al 22 de octubre pueden no constar todavía. Con n=18 la mediana es sensible a ventas individuales: por eso se publica con su n al lado.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación de esa torre. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación: el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. También puedes preguntar al Departamento de Edificios de la ciudad. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. Si la asociación no los tiene, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: pregunta a tu banco por la lista de HUD y por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 20 y el 22 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folios 31-2211-021-0001, 31-2211-021-0010 y 31-2211-021-1980.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: búsqueda de instrumentos por la dirección en la ventana de 24 meses; la base llegaba al 16 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: búsquedas en Florida por el nombre «WINSTON» y por la ciudad Sunny Isles Beach.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio.
• Ciudad de Sunny Isles Beach, programa de recertificación de edificios.
• ACIS, expedientes de los tribunales de apelación de Florida.
• Clerk de Miami-Dade, búsqueda de casos civiles: no se consultó; pide una verificación de seguridad.